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Mise en route dans un auto-stockage

Comme toute entreprise commerciale, l'installation d'un entrepôt de self-stockage, ou un investissement dans ce secteur de self-stockage, nécessite une bonne préparation - c'est-à-dire d'étudier le marché, d'établir un plan d'affaires, de prévoir le financement, de trouver (ou de faire construire) un bâtiment adéquat au bon endroit, de planifier la construction et/ou le montage des installations de self-stockage, de rédiger un plan opérationnel et de préparer les activités de marketing pour le lancement de l'entreprise et au-delà.

Exécution d'un projet de self-stockage

Après la construction ou la conversion de votre bâtiment viennent les étapes d'exécution et d'exploitation de votre projet de self-stockage. Elles demandent, en général, un travail acharné et une volonté totale de réussir. Le processus de planification et de budgétisation vous aura permis de décider dans quelle mesure vous souhaitez intervenir dans ces deux étapes.

  • Techniques de construction Que vous ayez décidé d'assurer vous-même l'exploitation de votre entreprise de self-stockage ou de la confier à une société de gestion, vous trouverez ci-dessous quelques recommandations :Pour vérifier que les sols de votre bâtiment peuvent supporter les installations de self-stockage et les objets qui y seront entreposés.
  • Sécurité incendie: Les normes de sécurité incendie doivent être respectées dans tous les bâtiments de self-stockage.
  • Conception architecturale: Disposition des boxes de self-stockage – création d'espaces de stockage qui respectent les règlementations de construction de votre pays.
  • Ventilation mécanique et installation électrique: Installation d'une ventilation mécanique ; installation de l'alimentation en électricité, de l'éclairage et de la climatisation.
  • Permis de construire: Obtention de toutes les autorisations et de tous les permis de construire requis dans votre pays.
  • Tels que démolition, enlèvement des gravats, système de sécurité incendie, petits travaux de construction (mezzanine et compartiments), peinture des murs et des sols, installation ou mise à niveau des ascenseurs, installation d'une ventilation mécanique et installation électrique.
  • Fabrication des portes/cloisons de self-stockage: Faites appel à unfabricant réputé de produits de self-stockage pour faciliter l'installation, réduire l'entretien et valoriser votre entreprise en vue d'une vente ultérieure.
  • Construction des installations de self-stockage: Faites appel à un constructeur compétent pour que la pose des systèmes de cloisonnement de self-stockage soit réalisée dans les délais et dans les limites du budget imparti.
  • Gestion du projet: Assurez la coordination entre fournisseurs et intermédiaires pour que les travaux d'aménagement et de construction soient réalisés dans les délais et dans les limites du budget.
  • Systèmes de sécurité: Il est conseillé d'utiliser un système de sécurité et de contrôle de l'accès qui soit compatible avec votre logiciel de gestion.

Exploitation d’installations de self-stockage

Après la construction ou la conversion de votre bâtiment viennent les étapes d'exécution et d'exploitation de votre projet de self-stockage. Elles demandent, en général, un travail acharné et une volonté totale de réussir. Que vous ayez décidé d'assurer vous-même l'exploitation de votre entreprise de self-stockage ou de la confier à une société de gestion, vous trouverez ci-dessous quelques recommandations:
  • Souscrivez une couverture d'assurance pour le stockage des biens des clients.
  • Choisissez un logiciel de gestion de bonne qualité, de préférence capable de produire des factures.
  • Vérifiez la compatibilité de votre logiciel de gestion avec votre système de sécurité et de contrôle de l'accès.
  • Disposez d'un bureau de vente d'au moins 50 m2 qui soit suffisamment attrayant pour les clients, avec un endroit où s'asseoir pour se renseigner sur les espaces de stockage ou pour signer leur contrat de location.
  • Servez-vous de ce bureau pour présenter vos accessoires, tels que boîtes, bande adhésive, cadenas, rayonnages de self-stockage, etc.
  • Équipez-vous de matériel de manutention - chariots, transpalettes.
  • Disposez d'un contrat de location d'espace de stockage légalement utilisable dans votre pays pour conclure les locations dès la première visite du client.
  • Embauchez du personnel ayant la formation et l'expérience nécessaires pour servir les clients. Faites leur porter un uniforme pour une image professionnelle.
  • Veillez à ce que tout le personnel comprenne les processus et procédures opérationnels
  • Faites de la publicité.

Financement d'une installation de self-stockage

Comme pour toute (création d') entreprise, vous devrez trouver les fonds nécessaires.
 
  • Vous ou votre société/partenariat disposez de fonds pour l’acquisition ou la création d'une installation de self-stockage.
  • Vous ou votre société/partenariat possédez un terrain ou un bâtiment susceptible de servir de garantie à un prêt bancaire (ou d'obtenir un prêt par d'autres moyens) pour la construction ou la conversion d'installations de self-stockage.
  • Vous disposez de l'appui financier de personnes, d'une ou plusieurs entités de financement ou d'un partenariat de financement (ou autre appui financier) pour la création ou l'acquisition d'une entreprise de self-stockage.
Poursuite de la croissance
    Si vous souhaitez vous agrandir après avoir développé votre entreprise, il existe d'autres options de mobilisation des capitaux nécessaires. De nombreuses entreprises de self-stockage ont commencé avec un seul site et, par la suite, se font fortement enrichies en faisant appel à une des options de financement suivantes:
     
  • Une entreprise réputée peut financer son agrandissement par un emprunt. L'acquisition de biens immobiliers peut se faire avec un emprunt hypothécaire garanti. Certaines banques acceptent de couvrir les dépenses d'investissement de la construction ou de l'aménagement.
  • Trouver d'autres actionnaires privés - plus facile lorsque vous exploitez déjà un ou deux sites. De nombreux fonds de placement privés etd'autres grands investisseurs considèrent le self-stockage comme une addition intéressante à leur portefeuille. Une entreprise de self-stockage rentable est bien placée pour attirer des fonds.
  • Une OPI (offre publique initiale) ou une cotation en Bourse - vendez des parts de votre entreprise au public pour mobiliser les fonds nécessaires à votre expansion.
  • Convertir votre entreprise en Fiducie de placement immobilier (FPI) et/ou vendre/céder à bailvotre actif sous-jacent à une FPI pour générer un capital de développement. Une FPI est une société qui gère un portefeuille de placements immobiliers pour le compte d'actionnaires. Les FPI peuvent être publiques ou privées, et celles qui sont publiques peuvent être cotées en Bourse. Elles peuvent s'avérer très intéressantes sur le plan fiscal, car la société immobilière ne paie ni impôts sur les sociétés, ni plus-value sur les bénéfices réalisés par les placements immobiliers. Des conditions s'appliquent, en fonction du pays, à une conversion en FPI. Par exemple, un certain pourcentage des bénéfices doit provenir des loyers et/ou être versé aux actionnaires.

Budget de création d'une entreprise de self-stockage

Quel budget prévoir pour la création d'une entreprise de self-stockage ? En dehors des frais d'acquisition ou de location, envisagez les frais suivants:
 
Extérieur du bâtiment
  • Peintures
  • Identité/signalétique
  • Parking
  • Aménagement du terrain
  • Clôtures/sécurité
  • Autres
Intérieur du bâtiment
  • Assurance des biens du client
  • Autorisations et permis de construire
  • Démolition
  • Petits travaux de construction
  • Installation d'ascenseurs
  • Climatisation
  • Peintures
  • Identité/signalétique
  • Cloisons de self-stockage et portes de self-stockage
  • Portes pare-feu
  • Travaux d'électricité
  • Mise à niveau éventuelle des systèmes de sécurité incendie (tuyaux incendie, dilution des fumées, etc.)
  • Sécurité et contrôle de l'accès
  • Surveillance et caméras de surveillance
Création d'une installation de self-stockage
  • Logiciel de gestion d'une entreprise de self-stockage
  • Bureau de vente
  • Étalage
Notre liste ne se veut pas exhaustive, mais vous donne une idée des travaux à prévoir en cas de conversion de bâtiment. Si vous possédez un bâtiment, demandez-nous un devis clé en main pour pouvoir présenter un budget précis.
 
En cas de construction d'un nouveau bâtiment, l'étendue des travaux n'est plus du tout la même. Du fait des énormes différences de prix des matériaux de construction et de la main d'œuvre, d'un pays à l'autre, aucun exemple n'est cité, mais n'hésitez pas à nous contacter si vous prévoyez de faire construire votre bâtiment et nous vous aiderons à établirun budget.
 

Choix d'un produit de self-stockage

Après le choix de l'emplacement et du bâtiment, celui du produit de self-stockage est un des plus importants pour votre entreprise de self-stockage.

Ce choix aura un impact tout au long de son cycle économique:

  • Période précédant l'investissement: Un fournisseur expérimenté saura concevoir l'aménagement de vos installations pour un usage optimal de l'espace de stockage (choix d’espaces) ; contribuer ou prendre en charge les demandes de permis de construire en conformité avec les règlementations en vigueur et offrir des conseils sur tous les aspects de votre investissement du self-stockage.
  • Période d'investissement et de construction Un fournisseur expérimenté saura concevoir l'aménagement de vos installations pour un usage optimal de l'espace de stockage (choix d’espaces) ; contribuer ou prendre en charge les demandes de permis de construire en conformité avec les règlementations en vigueur et offrir des conseils sur tous les aspects de votre investissement du self-stockage.
  • Période de fonctionnement: La qualité et la durabilité des panneaux murauxetcloisons de self-stockage en acier hautement résistant réduisent l'entretien et vous garantissent des installations qui gardent un aspect neuf pendant des années.
  • Période de désengagement: L'utilisation de matériaux de qualité inférieure peut s'avérer désastreuse au moment de vendre votre entreprise. Les processus de diligence raisonnable et/ou d'estimation tiendront compte de la qualité du produit utilisé. Le recours à un fournisseur réputé pour la qualité de ses matériaux augmente la valeur de votre entreprise et facilite un désengagement rentable.

Bon Endroit

Le conseil habituel de privilégier l'emplacement s'applique certainement au self-stockage. Au moment de faire construire ou d'acheter un bâtiment pour en faire une installation de self-stockage, vous devrez tenir compte du fait que ce bâtiment va constituer un actif important qui prendra de la valeur au fil des années - comme dans le secteur del'immobilier - et que le choix de son emplacement est crucial. Même si vous louez un bâtiment pour le convertir en installation de self-stockage, l'emplacement reste très important car les utilisateurs voudront y avoir accès facilement. N'oubliez pas que la raison d'être du self-stockage est son aspect pratique.

Le plan d'affaires

Les informations recueillies lors de votre étude de marché sur le self-stockage vont vous permettre de rédiger votre plan d'affaires. Ce plan est indispensable pour obtenir un financement d'une banque, d'un investisseur ou d'une quelconque tierce partie, qui doivent pouvoir juger du potentiel de votre proposition en s'appuyant sur des faits et chiffres. C'est le rôle du plan d'affaires. Ajoutez-y les actions à entreprendre, ainsi que les activités que va générer une entreprise de self-stockage autonome et capable de se développer, pour définir la direction ou la stratégie nécessaire à sa réussite.

Étude de marché

Avant de vous lancer dans un projet de self-stockage, il est indispensable d'étudier le marché de votre région. Faites appel à une société d'étude de marché/démographique (surtout si elle connaît l’industrie du self-stockage) pour découvrir les clients potentiels dans votre région. Quels sont leurs revenus moyens ? Combien passent chaque jour devant le bâtiment que vous souhaitez transformer ? La région se développe-t-elle, et à quel rythme?
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