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Le self-stockage

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Le self-stockage

Retour sur investissement (ROI)

Dans les marchés en développement, les entreprises de self-stockage obtiennent généralement des rendements supérieurs à 10%. Elles se caractérisent par un excellent taux de stabilisation qui permet presque toujours d'assurer de bons rendements pendant toute la durée de l'investissement. C'est pourquoi, bien souvent, les installations de self-stockage restent dans les mains des mêmes propriétaires/investisseurs pendant longtemps en dépit d'offres d'achat intéressantes.


Valorisation des actifs

La « valorisation des actifs » constitue un des principes fondamentaux de l'investissement dans le self-stockage. Il s'agit d'aménager ou de moderniser un bien immobilier à rendement relativement faible pour obtenir un rendement plus élevé et plus stable, en s'appuyant sur un modèle simple qui a fait ses preuves. De toute évidence, le fait de transformer des locaux à usage industriel pour en faire une installation de self-stockage avec un prix de location deux ou trois fois supérieur est une bonne initiative en termes de rendement. Elle présente aussi l'avantage d'augmenter la valeur de ces locaux, au moment de leur vente éventuelle, puisque l'estimation sera basée sur le montant des loyers encaissés.

Des locaux bien construits dans des matériaux et avec des produits de self-stockage de qualité, équipés de systèmes de sécurité, permettent d'avoir des frais généraux et des dépenses en capital relativement faibles, ce qui se traduit par un cash-flow solide, avec des dépenses prévisibles, au fur et à mesure de la stabilisation des activités.


Asie

Brownfield building in SingaporeEn Asie, la reconversion d'anciens sites est courante pour les installations de self-stockage. Il est souvent possible d'acquérir un bâtiment déjà loué et de convertir une zone ou un étage à la fois, tout en laissant les locataires d'origine dans le reste du bâtiment. Au fur et à mesure du remplissage des secteurs/étages de self-stockage, vous résiliez le bail des locataires d'origine pour transformer l'espace ainsi libéré en box de self-stockage et ainsi de suite. L'impact de l'espace non loué pendant la période de conversion est donc fortement atténué.

Quelques exemples pour illustrer ce retour sur investissement:


Some real-life ROI snapshots

Public Storage – une fiducie de placement immobilier (FPI) aux États-Unis: 
« Le self-stockage est unique. C'est une activité stable, en pleine croissance, qui offre un taux de rendement sur les actifs (ROA) relativement élevé et nécessite peu de réinvestissement de capitaux... elle produit un rendement annuel d'environ 10,5% qui dépasse le taux d'inflation et est financé à environ 30% avec un rendement des actions privilégiées sans échéance de 6,4% (et une tendance à la baisse). Nos actions privilégiées ne tiennent pas compte de l'inflation. Environ 70% de nos gains après dividendes sur actions privilégiées sont distribués aux propriétaires. À long terme, ce modèle d'entreprise devrait continuer à produire un rendement global appréciable pour les actionnaires. »

Big Yellow Group – une fiducie de placement immobilier (FPI) au Royaume-Uni: 
Big Yellow, Orpington UK« Le BigYellow Group n'est pas une entreprise de recyclage d'actifs, mais est propriétaire de ses installations pour en tirer un avantage sur le plan opérationnel etréaliser des marges d'exploitation élevées. Le principal objectif financier du Conseil d'administration et de la Direction vise essentiellement le cash-flow, les bénéfices et la progression des dividendes. Outre ces chiffres, la nature du revenu est importante. Nous considérons le revenu du self-stockage comme un revenu constant à caractère fortement défensif, du fait du très faible risque d'obsolescence des bâtiments. La proposition aux investisseurs est donc un flux de revenus défensif, avec potentiel de croissance des bénéfices à long terme, par une entreprise implantée autour de Londres, garantie par des actifs et travaillant essentiellement par Internet, avec une structure financière prudente. Depuis cinq ans, le Groupe déclare un taux de croissance annuel composé des résultats par action de 12%. »


Découvrez l'intérêt d'investir dans le self-stockage

 

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